Wer ein Grundstück verkaufen oder kaufen möchte, muss eine realistische Vorstellung davon haben, was es wert ist. Welche Faktoren spielen dabei eine Rolle? Und wie kann man den Grundstückswert ermitteln? Hier erfahren Sie mehr.
Welche verschiedenen Arten von Grundstücken gibt es?
Die Art des Grundstücks ist der Ausgangspunkt, wenn der Grundstückswert ermittelt werden soll. Der Wert eines Grundstücks hängt maßgeblich davon ab, um was für eine Art von Grundstück es sich handelt. Ganz grundlegend unterscheidet man unbebaute und bebaute Grundstücke.
Fangen wir mit unbebauten Grundstücken an: Das Bauerwartungsland ist Land, das gegenwärtig nicht bebaut werden kann oder bebaut werden darf. Es gibt noch keine Baugenehmigung und das Grundstück ist noch nicht erschlossen – es ist aber absehbar, dass sich das bald ändern könnte.
Eine Stufe weiter als das Bauerwartungsland ist das nicht-erschlossene Baugrundstück. Es ist bereits als bebaubares Grundstück eingestuft und soll bald bebaut werden. Bei baureifem Land könnte die Erschließung theoretisch sofort beginnen. Und bei einem Bauplatz könnte mit der Bebauung jederzeit begonnen werden, weil das Baugrundstück bereits erschlossen wurde.
Bebaute Grundstücke sind alle Grundstücke, auf denen (mindestens) ein Gebäude steht. Dabei spielt es keine Rolle, in welchem Zustand die Bebauung ist. Auch Grundstücke mit abbruchreifen Häusern sind bebaute Grundstücke, egal, was damit geschehen soll. Das Bewertungsgesetz (BewG) unterscheidet es verschiedene Grundstücksarten:
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- Grundstücke mit Ein- und Zweifamilienhäusern mit bis zu zwei Wohnungen (kein Wohneigentum)
- Mietwohngrundstücke, die zu mindestens 80 Prozent zum Wohnen genutzt werden (keine Ein- und Zweifamilienhäuser)
- Wohnungs- und Teileigentum in Form von Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Mieteigentumsanteil an gemeinschaftlichem Eigentum oder an Räumen, die nicht zum Wohnen genutzt werden
- Geschäftsgrundstücke, die zu mehr als 80 Prozent für betriebliche oder öffentliche Zwecke genutzt werden (kein Teileigentum)
- gemischt genutzte Grundstücke, die teilweise einem Wohnzweck dienen und teilweise fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken
- sonstige bebaute Grundstücke
Bodenrichtwert, Topografie, Zuschnitt – Weitere Faktoren, die bei der Wertermittlung eine Rolle spielen
Wenn ein Grundstück bewertet wird, wird natürlich auch die Größe berücksichtigt. Multipliziert man die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert, kann man den Bodenwert berechnen. Der Bodenwert entscheidet zwar nicht für sich genommen maßgeblich über den möglichen Grundstückspreis, ist aber ein erster Anhaltspunkt. Ebenfalls wichtig: der Zuschnitt des Grundstücks und die Topografie des Geländes. Eine Hanglage mindert den Grundstückspreis tendenziell, genau wie ungünstige Zuschnitte, die das Grundstück schwer nutzbar machen.
Für die Ermittlung des Grundstückswerts muss auch der Boden berücksichtigt werden. Gibt es dort möglicherweise Altlasten durch Verunreinigungen, zum Beispiel nach gewerblicher oder industrieller Nutzung? Ist der Boden durch Chemikalien verunreinigt oder befinden sich dort gegebenenfalls Blindgänger aus dem Zweiten Weltkrieg? All diese Aspekte haben einen Einfluss darauf, welcher Grundstückspreis realistisch ist, und müssen berücksichtigt werden, wenn der Grundstückswert ermittelt werden soll.
Welche Verfahren zur Wertbestimmung gibt es?
Es gibt verschiedene gesetzlich geregelte Verfahren, um einen Grundstückswert zu ermitteln. Näheres regelt die Wertermittlungsverordnung. Das Vergleichswertverfahren ist oft die erste Wahl, wenn der Wert eines Grundstücks ermittelt werden soll. Dabei werden bei der Wertermittlung vergleichbare Grundstücke betrachtet: Welche Grundstückspreise konnten beim Verkauf erzielt werden? Aus diesen Grundstückspreisen wird der Wert für das eigene Grundstück abgeleitet.
Zwar sind ähnliche Grundstücke nicht eins zu eins vergleichbar, denn letztlich wirkt sich eine Vielzahl an spezifischen Faktoren und individuellen Merkmalen auf den Grundstückswert aus. Trotzdem liefert das Vergleichswertverfahren eine grobe Vorstellung davon, welchen Wert ein Grundstück hat. Durch diese erste Einschätzung kann man sich dem realistischen Grundstückswert nähern.
Bodenrichtwerte als Orientierung bei der Ermittlung des Werts von Grundstücken
Ebenfalls wichtig, um den Grundstückswert zu ermitteln, ist der Bodenrichtwert eines Grundstücks. Alle Kommunen erheben regelmäßig Bodenrichtwerte für bestimmte Gebiete. Gutachterausschüsse ermitteln die aktuellen Bodenrichtwerte, die dann online gestellt werden und kostenlos eingesehen werden können. Bodenrichtwerte sind zum Beispiel wichtig, um die Grundsteuer zu berechnen, spielen aber auch bei der Ermittlung des Werts von Grundstücken eine wichtige Rolle. Dabei ist wichtig, zu bedenken, dass der Bodenrichtwert – wie der Name schon nahelegt – nur ein Richtwert ist. Auch hier müssen bestimmte weitere Merkmale des Grundstücks und möglicher baulicher Anlagen berücksichtigt werden.
Der Bodenrichtwert wird durch die Verkaufspreise von Grundstücken in einem bestimmten Gebiet berechnet. Dabei werden also anders als beim Vergleichswertverfahren nicht nur ähnliche Grundstücke berücksichtigt, sondern alle Grundstücke in dem betreffenden Areal, für das der Bodenrichtwert bestimmt wird.
Zusätzlich zu den genannten Verfahren, mit denen der Grundstückswert ermittelt werden kann, sind die individuellen Charakteristika eines Grundstücks entscheidend für seinen Wert. Bewertet werden also unter anderem auch die Größe des Grundstücks, seine Form, die Lage, der Bodenwert samt Eigenschaften des Bodens und der Grad der Erschließung, sofern es sich um ein unbebautes Grundstück handelt.
Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren
Geht es darum, den Wert von bebauten Grundstücken zu bewerten, muss auch der Wert des Gebäudes berechnet werden. Dazu können zusätzlich Verfahren wie das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren genutzt werden. Beim Ertragswertverfahren werden die Preise kalkuliert, die auf dem Markt mit dem jeweiligen Objekt erzielt werden könnten. Dabei spielt der Verkehrswert des Grundstücks eine entscheidende Rolle. Der Ertragswert ist dabei eine Kombination aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert. Dieses Verfahren wird besonders bei Grundstücken genutzt, deren Wert maßgeblich vom Ertrag abhängt, der mit ihnen dauerhaft am Markt erzielt werden könnte.
Beim Sachwertverfahren werden hingegen der Bodenrichtwert und die Herstellungskosten des auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes und seiner Außenanlagen als Ausgangspunkt genommen, um den Grundstückswert zu ermitteln. Dabei ist die Bausubstanz von großer Bedeutung. Das Sachwertverfahren ist besonders komplex und wird zum Beispiel für die Bewertung von Immobilien genutzt, bei denen Vergleichsobjekte fehlen.
Was gibt es bei der Wertermittlung Ihres Grundstücks zu beachten?
Vielleicht besitzen Sie ein Grundstück und möchten dessen Grundstückswert ermitteln lassen. Oder aber, Sie möchten den Grundstückswert ermitteln lassen, weil Sie überlegen, ein bestimmtes Grundstück zu erwerben. Egal, wie die Umstände sind: Es ist essenziell, dass der Grundstückswert korrekt ermittelt wird. Dabei können Verfahren wie das Vergleichswertverfahren und die Bodenrichtwerte der Gegend wichtige Hinweise darauf liefern, welcher Grundstückspreis angemessen sein könnte. Am Ende kommt es aber auf die konkreten Merkmale Ihres Grundstücks an, die adäquat eingeordnet werden müssen.
Nehmen wir an, Sie planen den Verkauf Ihres Grundstücks: Dann müssen Sie wissen, welchen Kaufpreis Sie ansetzen können. Oder Sie selbst sind derjenige, der ein Grundstück kaufen möchte. Dann müssen Sie abschätzen können, ob der Verkäufer realistische Preisvorstellungen hat. Mit fundierten Argumenten haben Sie eine stärkere Position in Preisverhandlungen. Die Berechnung des Werts von Grundstücken ist komplex und setzt fundierte Sachkenntnisse voraus.
Was benötigen Sie für die Ermittlung Ihres Grundstückwertes?
Was ist mein Grundstück wert? Wenn Sie sich der Antwort auf diese Frage ohne professionelle Unterstützung nähern möchten, müssen Sie sich tief in das Thema einlesen. Nur so können Sie herausfinden, welche Faktoren über den möglichen Grundstückspreis entscheiden und wie welche Aspekte zu gewichten sind.
Wo fängt man also an? Eine wichtige Grundlage ist der Bodenrichtwert, den Sie leicht online einsehen können. Sie können sich auch in Immobilienportalen ein Bild darüber verschaffen, welche Verkaufspreise üblich sind. Achten Sie dabei darauf, dass es sich wirklich um vergleichbare Grundstücke handelt.
Entscheidend ist auch, den Zustand des Grundstücks zu bewerten. Ist das Land baureif und bereits erschlossen? Oder steht die Erschließung noch aus? Befindet sich eine abbruchreife Ruine auf dem Grundstück? Berücksichtigen Sie außerdem die spezifischen Merkmale des Grundstücks, also etwa Größe, Zuschnitt und Boden. Ebenfalls wichtig ist die Mikrolage mit allem, was dazugehört.
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Grundstückswert ermitteln: Warum eine professionelle Wertermittlung die beste Option ist
Es gibt zahlreiche Online-Tools, mit denen eine schnelle und kostenlose Bewertung von Grundstücken möglich ist. Kostenlose Grundstücksbewertungen, bei denen Sie online einige Eckdaten Ihres Grundstücks eingeben, liefern Ihnen aber allenfalls eine erste Vorstellung vom tatsächlichen Wert Ihres Grundstücks. Für sich genommen sind sie nicht ausreichend, um den Grundstückswert zu ermitteln – dazu sind sie einfach nicht präzise genug.
Welche Risiken birgt eine Wertermittlung auf eigene Faust?
Vielleicht überlegen Sie, auf eigene Faust den Grundstückswert zu ermitteln. Dieses Vorgehen ist riskant. Für Laien bedeutet es nicht nur einen hohen Aufwand, den Grundstückswert zu berechnen. Selbst nach einer zeitintensiven Recherche ist es unwahrscheinlich, dass Sie alle Faktoren kennen, die essenziell sind, um Ihr Grundstück zu bewerten. Die Gefahr, dass Sie Ihr Grundstück falsch bewerten, ist also groß. Lassen Sie Ihr Grundstück deshalb unbedingt professionell bewerten, zum Beispiel von einem erfahrenen Immobilienmakler wie ac immobilien. Eine professionelle Wertermittlung lohnt sich bei einem Verkauf oder Kauf von Grundstücken immer.
Wenn der Grundstückswert nicht professionell ermittelt wird, drohen Ihnen als Käufer oder Verkäufer schmerzliche finanzielle Verluste. Als Käufer eines Grundstücks nehmen Sie womöglich einen zu hohen Grundstückspreis hin und zahlen für das Geschäft unnötig viel. Als Verkäufer können Ihnen zwei Dinge passieren, wenn Sie den Grundstückswert nicht professionell ermitteln: Sie schätzen den Wert Ihres Grundstücks zu niedrig und verlieren dadurch bares Geld. Das ist bei einer Wertanlage wie einem Grundstück keine Kleinigkeit. Oder aber, Sie verlangen zu viel: Dann kann sich der Verkauf Ihres Grundstücks verzögern. Wahrscheinlich senken Sie irgendwann den Preis – womöglich übermäßig stark, um das Projekt Grundstücksverkauf endlich über die Bühne zu bringen. Auch in diesem Fall können Ihnen hohe Einnahmen entgehen.
Wie hilft Ihnen ac immobilien bei der Wertermittlung?
Unsere Experten bei ac immobilien bewerten gerne den Wert Ihres Grundstücks für Sie. Bei einer kostenlosen Bewertung berücksichtigen wir alle relevanten Faktoren, um einen verlässlichen Grundstückswert zu ermitteln – von aktuellen Bodenrichtwerten im betreffenden Gebiet über die Größe des Grundstücks, den Grad der Erschließung und den Zustand möglicher baulicher Anlagen.
Dabei ermöglichen uns unsere langjährige Marktkenntnis und Erfahrung als Immobilienmakler, einen realistischen Grundstückswert zu ermitteln. Zur Wertermittlung beachten wir auch Trends in der Region und die Nachfrage in der Nachbarschaft, zum Beispiel eine mögliche Aufwertung von bestimmten Gebieten, die sich abzeichnet. So haben Sie dank unserer professionellen Grundstücksbewertung eine verlässliche Grundlage für Preisverhandlungen.
Nehmen Sie einfach per Mail unverbindlich Kontakt mit uns auf, um eine kostenlose Immobilienbewertung durch ac immobilien in Auftrag zu geben, oder rufen Sie uns zur Terminvereinbarung an. Gerne kümmern wir uns auf Wunsch auch um die Vermarktung Ihres Grundstücks oder unterstützen Sie bei der Suche nach einem passenden Grundstück.
