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Immobilien erben – Diese Faktoren sollten Sie beachten

Immer wieder erben Menschen in Deutschland ein Haus. Was müssen die Hinterbliebenen nun beachten? Eine große Rolle spielt die Erbschaftssteuer, die auf Grundlage des Verkehrswerts berechnet wird. Eine Immobilienbewertung kann daher nicht nur mit Blick auf einen Verkauf einer Immobilie sinnvoll sein, sondern Erben auch vor einer zu hohen Belastung durch die Erbschaftssteuer schützen. Hier alles über Immobilien erben erfahren.

 

Was gibt es bei der Erbschaft einer Immobilie zu beachten?

Stirb der Erblasser, so wird der Erbe Rechtsnachfolger des Erblassers. Er wird so neuer Eigentümer des Hauses oder der Wohnung und ist von nun an für die vererbte Immobilie verantwortlich. Alle Rechte und Pflichten gehen auf den Haus-Erben über. Zudem muss Steuer gezahlt werden, insbesondere die Erbschaftssteuer.

Der erste Schritt für den Erben ist festzustellen, ob das Gebäude von Wert ist oder mit einer Hypothek belastet ist. Bei einer Überschuldung sollte der Erbe darüber nachdenken, das Erbe auszuschlagen.

Eine zweite Frage ist, ob der Erbe

  • das Haus zu eigenen Wohnzwecken nutzen will
  • die Immobilie vermieten will oder
  • das Haus oder die Wohnung verkauft.

Der Erbe übernimmt auch Schulden. Ob aus diesem Grund der Nachlass ausgeschlagen werden sollte, hängt auch vom Wert ab. Zudem steht die Frage, wie das Haus oder die Wohnung in Zukunft genutzt werden soll, steht hier im Raum. Vielleicht lassen sich über Mieteinnahmen die Schulden problemlos abbezahlen?

 

Weitere Kosten und Pflichten

Weitere Fragen, die sich stellen könnten, betreffen den Zustand des Hauses. Muss das Haus saniert werden? Dann entstehen weitere Kosten, die auf den Erben zukommen. Denkbar ist, dass die Kosten hierfür so hoch sind, dass sich dies für den Erben nicht lohnt. Sicher sind mit einem geerbten Haus oft auch viele Emotionen verbunden, sodass viele Menschen wohl auch höhere Kosten für die Sanierung in Kauf nehmen, vor allem, wenn sie später selbst in dem Haus leben wollen.

Der Erbe oder die Erben müssen als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Dies ist nur mit einem Erbschein möglich, den man auf Antrag beim Nachlassgericht erhält. Bei einem notariellen Testament reicht es aus, dieses beim Grundbuchamt vorzulegen. Das Grundbuchamt trägt den Erben dann als neuen Eigentümer ins Grundbuch ein. Die Umschreibung im Grundbuch ist kostenlos, wenn die Umschreibung innerhalb von zwei Jahren erfolgt. Grunderwerbsteuer muss daher nicht bezahlt werden. Besteht eine Erbengemeinschaft, so werden alle Erben als Eigentümer eingetragen.

 

Wann fällt die Erbschaftssteuer an?

Tritt der Erbe das Erbe an, muss Erbschaftssteuer gezahlt werden. Liegt der Wert des Hauses nach Abzug aller Verbindlichkeiten über dem Freibetrag, wird die Erbschaftssteuer fällig. Allerdings muss jeder Erbe das Erbe innerhalb von drei Monaten an das Finanzamt melden und dann auch versteuern. Die Höhe der Erbschaftssteuer wird anhand aller Unterlagen, die beim Finanzamt eingereicht werden, geprüft. Dazu gehört nicht nur ein geerbtes Haus, sondern das gesamte geerbte Vermögen.

Die Berechnung der Erbschaftssteuer kann sehr komplex sein. Bei der Berechnung der Erbschaftssteuer spielen unter anderem die folgenden Faktoren eine Rolle:

  • der Wert der Immobilie
  • der persönliche Freibetrag
  • die Steuerklasse.

Daher kann nicht nur die Erbschaftssteuer überraschend hoch ausfallen, es ist auch möglich, dass das Finanzamt einen Fehler macht. Daher ist es sinnvoll, den Wert des Hauses und die steuerlichen Vorgaben selbst zu kennen.

 

Wann entsteht eine Erbengemeinschaft?

Eine Erbengemeinschaft entsteht, wenn es noch andere Erben gibt und in vielen Fällen, wenn es kein schriftliches Testament gibt. Bei einer Erbengemeinschaft wird letztlich das Vermögen des Erblassers unter den Erben aufgeteilt. Vor allem bei einem Eigenheim ist dies oft schwierig, weil sich ein Haus nicht einfach teilen lässt.

Der Erblasser vererbt sein Vermögen also an mehrere Erben. Ein einzelner Erbe kann in diesem Fall nicht allein über die Erbschaft verfügen. Allerdings sollte in solchen Fällen eine gemeinsame Lösung gefunden werden, da sich jemand um das Objekt kümmern muss. Eine Lösung kann die Veräußerung sein und der Erlös wird dann zu gleichen Teilen unter den Erben verteilt.

Einigen sich die Miterben nicht, droht eine sogenannte Teilungsversteigerung, die oft mit hohen Verlusten verbunden ist. Der Verkaufspreis ist oft niedriger als bei einem normalen Verkauf. Außerdem können gerichtliche Auseinandersetzungen lange dauern und mit hohen Kosten verbunden sein. Zudem kostet ein solches Verfahren allen Beteiligten oft viele Nerven.

Die Teilungsversteigerung kann von jedem gesetzlichen Erben beim Amtsgericht beantragt werden. Die Immobilie wird dann in einem öffentlichen Verfahren versteigert. Ein Sachverständiger stellt in diesem Fall den Verkehrswert fest. Danach bestätigt das Amtsgericht das Gutachten des Sachverständigen und bestimmt einen Versteigerungstermin. Für dieses Verfahren sind ein bis drei Jahre nicht unüblich. Kümmert sich in dieser Zeit niemand um die das Objekt, verliert es weiter an Wert.

Eine gemeinsame Lösung ist daher erstrebenswert. So kann ein Miterbe die geerbte Immobilie übernehmen und seine Miterben auszahlen. Zur Auszahlung der Miterben ist es ebenfalls wichtig, den Wert des Eigenheims zu kennen. Nach einer Immobilienbewertung kann die Summe dann unter den Erben aufgeteilt werden.

 

Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie bei einem Erbfall ermittelt?

Erben haben das Recht, das Grundbuch einzusehen. Hier stellen sie fest, ob

  • Grundschulden
  • Hypotheken oder
  • anderen Verbindlichkeiten

eingetragen sind. Daraus lässt sich der Verkehrswert ableiten.

Der Verkehrswert ist nicht immer leicht zu berechnen und viele Menschen überschätzen oder unterschätzen den Wert. Beim Verkaufen eines geerbten Hauses kann eine Fehleinschätzung beim Verkaufspreis aber zu hohen Verlusten führen. Hier geht es sicher auch um einen emotionalen Aspekt. Der Erblasser hat oftmals viel Geld und Zeit in sein Haus investiert. Umso betrüblicher wäre es sicher, das Haus unter Wert zu verkaufen.

 

Wertermittlungsverfahren nutzen

Um die Erbschaftssteuer zu berechnen, ist ein Wertermittlungsverfahren sinnvoll. Die Wertermittlung erfolgt durch das Finanzamt, aber es kann hilfreich sein, den Immobilienwert selbst vorab zu kennen. Unter anderem können Hinterbliebene so nachweisen, dass das Finanzamt den Verkehrswert falsch berechnet hat.

Das Finanzamt hat nicht immer alle genauen Daten vorliegen und bezieht sich beispielsweise auf den Bodenwert in der Gemeinde. Im Endeffekt kann die Berechnung der Erbschaftssteuer dann zu hoch ausfallen.

Bei der Ermittlung des Verkehrswerts gibt es drei Verfahren:

  • das Vergleichswertverfahren
  • das Ertragswertverfahren
  • das Sachwertverfahren.

Beim Vergleichswertverfahren werden Werte anderer vergleichbarer Immobilien herangezogen. Dieser Weg ist bei Eigenheimen und Eigentumswohnungen sinnvoll. Das Ertragswertverfahren bezieht die Einnahmen ein, beispielsweise bei Gewerbeimmobilien und Mietshäusern. Das Sachwertverfahren ist vor allem für Sonderfälle gedacht. Hier geht es insbesondere um die Bausubstanz. Diese Vorgehensweise ist recht komplex und setzt viel Sachkenntnis voraus.

Die Feststellung des Verkehrswerts kann auch bei der Entscheidung, ob die Immobilie behalten oder verkauft werden soll, helfen. Vor dem Verkaufen kann so der mögliche Verkaufspreis ermittelt werden. Um den Wert einer Immobilie zu bewerten, sollten unter anderen

  • die Lage der Immobilie
  • der Zustand des Gebäudes und
  • die Nutzungsmöglichkeiten

betrachtet werden. Eine gepflegte Wohngegend mit guter Infrastruktur sowie ein saniertes, modernisiertes Gebäude können beispielsweise den Wert einer Immobilie heben.

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Wie wird der Freibetrag einer Erbschaftssteuer berechnet?

Der Freibetrag sowie der Steuersatz bei der Erbschaftssteuer und auch bei der Schenkungssteuer richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad. Die Steuerklasse I gilt auch für Eltern, während andere enge Verwandte in die Steuerklasse II fallen. Für andere Erben gibt es keinen Freibetrag und Erben der Steuerklasse III zahlen den höchsten Steuersatz.

Bei der Erbschaftssteuer gibt es damit je nach Verwandtschaftsbeziehung verschiedene Freibeträge. Für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner gilt ein Freibetrag von 500.000 Euro (Steuerklasse I). Für Kinder gilt bei der Erbschaftssteuer ein Freibetrag von 400.000 Euro. Sind die Kinder bereits verstorben, gilt dieser Freibetrag auch für Enkel.

 

Erbschaftssteuer von Nutzung abhängig

Weitere Vorgaben beziehen sich auf die Nutzung der geerbten Immobilie. Bei einer selbstgenutzten Immobilie, in der der hinterbliebene Ehepartner oder der eingetragene Lebenspartner leben, ist das Erbe steuerfrei und von der Erbschaftssteuer ausgenommen, wenn sie zehn Jahre in der geerbten Immobilie leben. Zieht der Ehepartner oder Lebenspartner vor Ablauf der Zehn-Jahres-Frist aus, fällt die ist das Erbe nicht mehr steuerfrei. Ausnahmen gibt es nur für schwerwiegende Gründe wie den Umzug in ein Pflegeheim.

Auch für Kinder ist das Erbe steuerfrei, wenn sie mindestens zehn Jahre lang selbst im Haus oder der Wohnung leben. Hier gibt es aber eine Einschränkung bei der Wohnfläche. Ist die Wohnfläche über 200 m² groß, muss für den darüber liegenden Teil der Wohnfläche Erbschaftssteuer gezahlt werden, wenn der Freibetrag von 400.000 Euro für Kinder überschritten wird.

Bei einer vermieteten Wohnung muss in der Regel eine Erbschaftssteuer von bis zu 90 Prozent des Verkehrswerts gezahlt werden. Auf die Einnahmen aus der Vermietung müssen Hinterbliebene zudem Einkommensteuer zahlen. Ist die Immobilie bereits vermietet, gehen die bereits existierenden Mietverträge in der Regel direkt auf den Erben über.

Um eine hohe Erbschaftssteuer zu vermeiden, entscheiden sich viele Menschen zu einer Schenkung zu Lebzeiten. Der Freibetrag bei der Erbschaftssteuer und der Schenkungssteuer sind der Regel gleich hoch. Bei einem Erbe fällt keine Schenkungssteuer an. Eine Schenkung ist in der Regel mit einer vorweggenommenen Erbfolge verbunden. In Testamenten wird darüber hinaus vor dem Tod des Erblassers immer wieder ein lebenslanges Wohnrecht, beispielsweise für den Ehepartner, eingetragen.

 

Weshalb ist ac immobilien der richtige Ansprechpartner zum Thema Immobilien erben?

Wenn jemand eine Immobilie erbt, fällt dies oft in eine ohnehin schwere Zeit, die von Trauer um den Verstorbenen geprägt ist. Ein Immobilienmakler kann den Trauernden daher viel Arbeit abnehmen und Ärger ersparen. Er übernimmt unter anderem die Wertermittlung und kann einen Verkauf vorbereiten.

Eine Wertermittlung hilft oft dabei, Schwierigkeiten mit dem Finanzamt zu umgehen und verhindern auch eine Veräußerung unter Wert. Zudem ist ein Haus für viele Menschen materiell und emotional das größte Vermögen, mit dem auch in einem Trauerfall verantwortungsbewusst umgegangen werden sollte.

Als Immobilienmakler Speyer und Umgebung verfügt ac immobilien über viele Jahre Erfahrung beim Verkauf und der Vermietung von Immobilien und berät Sie auch zur Erbschaftssteuer. Als inhabergeführtes Familienunternehmen könnten wir mit Innovation und Schnelligkeit punkten. Durch unser großes Netzwerk und vorgemerkte Suchkunden finden wir in vielen Fällen schnell passende Käufer und können Immobilien auch sehr diskret vermitteln.

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