Ein Haus oder eine Wohnung zu verkaufen kann viel Zeit in Anspruch nehmen und der Aufwand ist oft groß. Daher kann es ratsam, den Verkauf von Immobilien von Beginn an mit einem Makler einzubeziehen. Dieser unterstützt Eigentümer beim Hausverkauf bei allen Schritten – von der Vorbereitung bis zum erfolgreichen Verkauf. Insbesondere bei der Einschätzung des passenden Preises hilft ein passender Makler, damit das Objekt nicht unter Wert den Besitzer wechselt.
Wie sollten Sie bei dem Verkauf von Immobilien am besten vorgehen?
In der Regel verkaufen Menschen ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung, wenn diese zum Beispiel nach einer Scheidung oder einem Jobwechsel nicht mehr zu den eigenen Lebensumständen passen. Aus wirtschaftlichen Gründen sollten Hausbesitzer jedoch einen guten Zeitpunkt mit hohen Immobilienpreisen abwarten. Soll eine vermietete Wohnung verkauft werden, ist der Auszug des Mieters oftmals ein guter Zeitpunkt.
Zudem wissen Eigentümer oft nicht, wie viel Geld ihre Immobilie eigentlich wert ist. Daher gehört eine Bewertung der eigenen Immobilie zu den wichtigsten Schritten beim Hausverkauf. Ein erfahrener Immobilienmakler mit viel Know-How ist hier oft eine Stütze und kann einen angemessenen Kaufpreis ermitteln.
Je nach Art der Immobilie kann es einige Besonderheiten geben. Der Verkauf eines Einfamilienhauses unterscheidet sich vom Verkauf eines Bürogebäudes. Beispielsweise kann bei einem Einfamilienhaus der Bodenrichtwert des Grundstücks eine große Rolle spielen und Einfluss auf den Verkaufspreis haben. Insbesondere beim Verkauf vermieteter Immobilien gibt es einige Besonderheiten.
Eigentümer sollten beim Hausverkauf rechtzeitig mit der Planung beginnen und frühzeitig alle notwendigen Unterlagen zusammenstellen. Danach kann der Makler das Objekt auf den passenden Wegen vermarkten, um potenzielle Käufer zu finden. Der Kauf endet dann mit einem Kaufvertrag mit notarieller Beurkundung.
Der Verkauf eines Einfamilienhauses, eines Grundstücks oder einer Mietwohnung ist im Übrigen auch für den bisherigen Besitzer nicht kostenlos. Daher sollen Sie auch beim Berechnen des Preises im Hinterkopf behalten, dass einige Kosten anfallen. Neben den Maklerkosten können auch Kosten für den Notar auf Sie zukommen. Zudem kann die sogenannte Kapitalertragssteuer fällig werden. Hier gilt eine Zehn-Jahres-Frist. Wird die Immobilie erst mehr als zehn Jahre nach dem Erwerb verkauft, fallen in der Regel keine Steuer an. Dazu kommen einige Ausnahmen, zu denen ein Steuerberater mehr Informationen geben kann.
Welche Schritte müssen Sie als Verkäufer beachten?
Häuser und Wohnungen verkaufen lässt sich in drei Phasen unterteilen:
- die Vorbereitungsphase
- die Vermarktungsphase
- die Verkaufsphase
Vorab sollten Eigentümer prüfen, ob ein Kreditvertrag für die Immobilie vorliegt. Wird diese im Rahmen des Verkaufs vorzeitig beendet, wird in einigen Fällen eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Darüber hinaus sollten vor dem Verkauf alle wichtigen Unterlagen sowie eine Immobilienbewertung vorliegen. Zudem sollten sich Hausverkäufer erkundigen, welche Steuern beim privaten Immobilienverkauf anfallen.
Schritt 1: Unterlagen zusammenstellen
Im ersten Schritt geht es darum, alle notwendigen Unterlagen zusammenzustellen. Diese helfen später auch bei der Bewertung der Immobilie, die im zweiten Schritt folgt. Wichtige Unterlagen zum Verkaufen einer Immobilie sind
- eine Flurkarte
- ein Grundbuchauszug
- ein Grundriss und
- ein Energieausweis.
Bei einem vermieteten Objekt können auch Unterlagen zur Vermietung wie eine Übersicht über die Mieten sinnvoll sein. Wird eine einzelne Wohnung in einem Mehrfamilienhaus oder Mietshaus verkauft, müssen die Eigentumsverhältnisse transparent sein. Diese können beispielsweise durch eine Teilungserklärung nachgewiesen werden. Unter Umständen gibt es auch ein Vorkaufsrecht oder Sie müssen erbrechtliche Vereinbarungen beachten.
Ein Energieausweis ist seit einigen Jahren in einigen Fällen gesetzlich vorgeschrieben und zeigt, wie hoch der Energiebedarf einer Immobilie ist.
Schritt 2: mögliche Reparaturen
Wie so oft zählt auch beim Verkaufen eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung der erste Eindruck. Unter Umständen gibt es Renovierungsbedarf. Daher kann es ratsam sein, notwendige Reparaturen vorab zu erledigen, denn dies kann den Verkaufspreis erhöhen. Außerdem sollte das Gebäude vor dem Erstellen von Fotos für das Exposé und auch vor dem Besichtigungstermin ansprechend hergerichtet sein.
Schritt 3: die Immobilienbewertung
Einer der wichtigsten Schritte, um ein Haus zu verkaufen, ist die Immobilienbewertung. Der Immobilienmakler schätzt so den Wert des Hauses. Hierbei spielen viele Details wie die üblichen Immobilienpreise in der Region, die Lage und der Zustand des Hauses oder der Wohnung eine Rolle. Auf der Basis der Immobilienbewertung lässt sich dann ein Angebotspreis festlegen.
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Schritt 4: die Immobilie vermarkten
Um einen Kaufinteressenten zu finden, ist die Vermarktung entscheidend. Wichtig hierfür ist ein aussagekräftiges Exposé. Darin finden sich unter anderem Fotos und ein Grundriss des Hauses oder der Wohnung. Dieses spielt dann bei der Vermarktung auf Immobilienportalen und anderen Wegen eine entscheidende Rolle. Oft kann ein Immobilienmakler, der den Wohnungsmarkt in der Region gut kennt, auch auf Interessenten aus der eigenen Datenbank zurückgreifen.
Schritt 5: Besichtigungstermine vereinbaren
Läuft die Vermarktung wie erhofft, gibt es bald die ersten Anfragen und Besichtigungstermine. Im Idealfall kommen potentielle Käufer zu einem der Termine vorbei und zeigen Interesse. Auch bei den Besichtigungen ist es ratsam, einen guten Makler dabei zu haben, der Fragen der Interessenten professionell beantworten kann.
Schritt 6: die Preisverhandlungen
Ist ein möglicher neuer Eigentümer gefunden, können beide Seiten in die eigentliche Verkaufsphase eintreten und über den Kaufpreis verhandeln. Ein Immobilienmakler kann oftmals einen höheren Verkaufspreis aushandeln als ein privater Verkäufer.
Schritt 7: der Kaufvertrag
Werden sich beide Seiten einig, wird ein Verkaufsvertrag aufgesetzt und beim Notar unterschrieben. Fragen hierzu beantwortet ebenfalls der Makler, der auch die Bonität des potenziellen Käufers prüft. Nach dem Notartermin muss der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden, was der Notar veranlasst.
Schritt 8: die Zahlung
Die Zahlungsmodalitäten spielen bei den Preisverhandlungen ebenfalls eine Rolle. Im Idealfall zahlt der Käufer das Geld wie vereinbart. Der Notar achtet darauf, dass der vereinbarte Preis auch wirklich gezahlt wird. Allerdings sollten Sie auch selbst prüfen, ob die vereinbarte Summe wirklich auf Ihrem Konto eingegangen ist. Der Verkäufer selbst erhält eine Rechnung seines Immobilienmaklers und des Notars. Auch für die Umschreibung im Grundbuch können Kosten anfallen.
Schritt 9: die Übergabe
Nach dem Unterzeichnen des Kaufvertrags kann der Käufer das Gebäude oder die Wohnung übernehmen. Der Makler kann die Übergabe auch alleine durchführen und die Hausschlüssel und mögliche weitere Unterlagen an den neuen Besitzer aushändigen.
Wie finden Sie den passenden Käufer?
Um den richtigen Käufer zu finden, sollten Sie Ihre Immobilie gut kennen. Kann man beispielsweise die Wohnung ausbauen, eine Garage bauen oder gibt es Sanierungsbedarf? Auch die Lage spricht unterschiedliche Käuferschichten an. Eine gute Infrastruktur, Einkaufsmöglichkeiten und Kindergärten in der Umgebung machen ein Einfamilienhaus vielleicht eher für junge Familien interessant, während ein Mietshaus auch professionelle Investoren anspricht.
Ein passender Käufer findet sich heutzutage in vielen Fällen über die bekannten Immobilienportale im Internet. Um eine Immobilie zu verkaufen, sollte man mehrere Vermarktungswege – online wie offline – nutzen. Erfahrene Makler haben oft eine Liste mit Käufern, die infrage kommen und kennen sich in der Gegend gut aus. Auch eine Anzeige in einer lokalen Tageszeitung kann ein möglicher Weg sein, um einen Käufer zu finden.
Wie überzeugen Sie Kaufinteressenten von Ihrer Immobilie?
Der Angebotspreis liegt in der Regel etwas höher als der erhoffte Preis. So hat der Verkäufer noch etwas Spielraum bei den Preisverhandlungen. Allerdings sollten Sie den Preis nicht zu hoch ansetzen, da sonst die Nachfrage zu gering ist. Ein zu niedriger Angebotspreis kann aber ebenfalls abschrecken, da der mögliche Käufer denken könnte, dass es bei der Immobilie einen Haken gibt. Daher ist eine Immobilienbewertung sinnvoll, um einen fairen Preis anbieten zu können.
Auch der Zustand des Hauses kann ein wichtiges Verkaufsargument sein. Daher kann es sinnvoll sein, vorab Reparaturen vorzunehmen und sich auf die Erstellung der Fotos für das Exposé vorzubereiten. Ansprechende und professionelle Fotos können Interessenten ansprechen und den Immobilienverkauf erleichtern.
Auch ein gut vorbereiteter Besichtigungstermin, bei dem der bisherige Eigentümer mit Interessenten ins Gespräch kommt, kann beim schnellen Verkaufen helfen. Oft können hier auf einer persönlichen Ebene Fragen geklärt werden und die Sympathie auf beiden Seiten spielt in vielen Fällen sicher ebenfalls eine Rolle.
Warum Sie auf einen guten Makler zurückgreifen sollten
Der Aufwand beim Immobilienverkauf spricht in vielen Fällen für professionelle Unterstützung beim Verkauf. Dieser kann viele Aufgaben übernehmen, die ein privater Verkäufer nicht in der gleichen Professionalität erfüllen kann, beispielsweise ein aussagekräftiges Exposé erstellen. Hier kann ein Immobilien-Profi auch auf neue Techniken wie Panoramafotos oder virtuelle 360°-Rundgänge zurückgreifen.
Zudem hilft ein Makler dabei, einen angemessenen Verkaufspreis zu erzielen. Privatpersonen laufen oftmals Gefahr, ihr Haus unter Wert zu verkaufen, da sie nicht wissen, wie viel Geld ihr Einfamilienhaus eigentlich wert ist.
Immobilienmakler kennen sich zudem mit den Vermarktungswegen gut aus und ihnen stehen andere Wege zur Verfügung als Privatpersonen. Neben den gängigen Immobilienportalen im Internet kann ein erfahrener Makler oft auf eine eigene Datenbank mit Kaufinteressenten zugreifen. Hier findet sich in vielen Fällen bereits ein passender Käufer und ein Objekt kann auch sehr diskret verkaufen.
Zudem berät ein Makler bei rechtlichen Fragen, der Immobilienfinanzierung oder mit welchen Steuern der Verkäufer rechnen muss. Außerdem prüft der Makler vor dem Kauf die Bonität des Käufers. So ist die Gefahr eines Zahlungsausfalls geringer.
Makler bringen auch bei den Preisverhandlungen viel Erfahrung mit und kann bei diesen neutraler auftreten. So lassen sich oftmals höhere Preise vermitteln. Ein Makler hilft auch dabei, Besichtigungen und Preisverhandlungen zu organisieren und kennt sich auf dem regionalen Immobilienmarkt gut aus.
So kann ein erfahrener Makler eine angemessene Immobilienbewertung durchführen und einen Angebotspreis festlegen. Auch beim Zusammenstellen von Unterlagen und dem Exposé ist ein Makler eine große Hilfe und kann dies oft schneller erledigen als eine Privatperson.
Was muss in einem Kaufvertrag für eine Immobilie stehen?
Der Vertrag über den Verkauf einer Immobilie beinhaltet die Interessen sowie die Rechte und Pflichten von Verkäufer und Käufer. Daher müssen hier alle Details rund um den Verkauf festgehalten werden, beispielsweise auch, ob Einrichtungsgegenstände oder eine Einbauküche mit verkauft werden. Aus diesem Grund kann ein solcher Vertrag sehr individuell sein.
Ohne einen notariell beglaubigten Kaufvertrag ist der Hausverkauf rechtlich nicht abgeschlossen. Mündliche Vereinbarungen reichen nicht aus. Der Vertrag ist verbindlich und beide beiden Seiten müssen ihn einhalten.
Wie auch bei anderen Verträgen stehen im Vertrag
- die Namen von Käufer und Verkäufer
- die Adressen und
- der Kaufgegenstand
Bezüglich des Hauses oder der Wohnung werden im Kaufvertrag auch möglich Hypotheken oder Nutzungsrechte aufgeführt. Der Zustand des Objekts kann ebenfalls in den Vertrag aufgenommen werden.
Wichtig ist eine Klausel, die eine spätere Haftung des Verkäufers für Mängel ausschließt. Oftmals gibt es eine Gewährleistungshaftung, über die der bisherige Hausbesitzer versichert, dass ihm keine Mängel bekannt sind und er für zukünftige Mängel keine Haftung übernimmt. Umgangssprachlich fällt hier immer wieder die Formulierung „Gekauft wie gesehen“.
Auch der
- Kaufpreis
- der Zahlungstermin
- die Zahlungsmodalitäten
- die Höhe der Verzugszinsen
- die Aufteilung der Nebenkosten im Kaufjahr und
- der Übergabetermin
stehen im Vertragstext.
Da der Notar die Immobilie normalerweise nicht kennt und auch bei den Verkaufsverhandlungen nicht anwesend war, ist es notwendig, den fertigen Vertrag vor der Unterschrift selbst nochmals zu prüfen. In der Regel verschickt der Notar den Vertrag vorab und beide Seiten haben zwei Wochen Zeit, um den Vertragstext genau zu lesen.
Im Vertrag sollten auch die Kontodaten des Verkäufers sowie mögliche Vereinbarungen zu Ratenzahlungen stehen. Darüber hinaus sollten Sie darauf achten, dass alle Daten korrekt sind.
Weshalb ist ac immobilien der richtige Makler für den Verkauf von Immobilien?
Wir sind ein inhabergeführtes Familienunternehmen mit viel Erfahrung beim Verkauf von gebrauchten Häusern und Wohnungen und kennen uns auf dem Wohnungsmarkt in der Region gut aus. Bei der Vermarktung und Vermittlung von Häusern und Wohnungen gehen wir immer neue Wege und überdenken unsere Prozesse. Dank unseres großen Netzwerks und vieler vorgemerkter Suchkunden können wir oft schnell agieren und Immobilien auch sehr diskret verkaufen.
Wir nehmen Ihnen viel Zeit und Aufwand beim Hausverkauf ab und gehen dabei stets transparent und in Absprache mit Ihnen vor. Sie können über unser Objekt-Tracking mit einem VIP-Zugang rund um die Uhr unsere Aktivitäten beim Verkauf ihres Hauses oder ihrer Wohnung verfolgen.
Insbesondere die Immobilienwertung ist ein Schwerpunkt unserer Arbeit, denn viele Hausbesitzer haben über Jahre Zeit und Geld in ihr Haus gesteckt und möchten dieses nicht unter Wert verkaufen. Mit dem Gebäude sind oftmals viele persönliche Erinnerungen verbunden. Daher ist eine Immobilienbewertung ein wichtiger Schritt, um einen angemessenen Preis vereinbaren zu können. Darüber hinaus stehen wir Ihnen als Immobilienmakler für Speyer und Region bei allen Fragen zur Seite und auch nach Abschluss des Verkaufs können Sie sich bei Nachfragen jederzeit an uns wenden.
